Die Immobilienvermietung basiert auf einem präzisen rechtlichen Rahmen, der die Rechte und Pflichten jeder Partei festlegt. Das Verständnis der Mechanismen des Mietvertrags, der Regeln zur Mietpreisregulierung und der rechtlichen Schutzmaßnahmen hilft, kostspielige Streitigkeiten zu vermeiden, egal ob man Mieter oder Vermieter ist.
Mietpreisbremse für energetisch ineffiziente Wohnungen: eine Einschränkung, die die Situation verändert
Wohnungen, die im Energieausweis (DPE) die Klassen F oder G erhalten haben, unterliegen einer erheblichen Einschränkung. In Gebieten mit Mietpreisregulierung ist es verboten, die Miete für eine Wohnung der Klasse F oder G zu erhöhen, selbst zwischen zwei Mietern, über die einfache Anpassung gemäß dem Mietpreisindex (IRL) hinaus. Dieses Verbot bleibt in Kraft, solange keine energetischen Sanierungsarbeiten durchgeführt wurden.
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Für einen Vermieter bedeutet dies, dass der Erwerb einer schlecht klassifizierten Immobilie mit dem Ziel, sie ohne Renovierung zu vermieten, gleichbedeutend ist mit der Einfrierung seiner Mieteinnahmen. Der einzige Ausweg, um wieder Spielraum bei der Miete zu gewinnen, besteht in Arbeiten, die eine Einstufung in eine bessere Kategorie als F oder G ermöglichen.
Diese Regel, die aus dem Gesetz über Klima und Resilienz stammt, ergänzt den Mechanismus der Mietpreisbremse bei Neuvermietungen in angespannten Märkten. Wenn der vorherige Mieter die Wohnung seit weniger als 18 Monaten verlassen hat, kann der Vermieter die Miete nicht erhöhen, es sei denn, es handelt sich um eine nachzuholende IRL-Anpassung oder um wesentliche Verbesserungsarbeiten.
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Ein Vermieter, der hofft, durch einen Mieterwechsel seine Miete zu erhöhen, sieht sich also mit einem doppelten regulatorischen Hemmnis konfrontiert. Mehrere Ressourcen erläutern die geltenden Regeln zur Vermietung auf Crédit et Immobilier je nach Art des Mietvertrags und geografischem Gebiet.
Mietvertrag und gegenseitige Verpflichtungen: Was das Gesetz wirklich vorschreibt
Der Wohnmietvertrag ist kein einfaches Verwaltungsdokument. Er bindet beide Parteien rechtlich an spezifische Verpflichtungen, deren Nichteinhaltung zur Kündigung des Vertrags führen kann.
Pflichten des Vermieters
Der Vermieter muss eine anständige Wohnung gemäß den gesetzlichen Kriterien bereitstellen: Mindestwohnfläche, keine Gefahren für Sicherheit oder Gesundheit, konforme elektrische und gasbetriebene Anlagen. Er muss dem Mieter auch alle erforderlichen technischen Gutachten vor der Unterzeichnung übergeben.
- Der DPE (Energieausweis), der die Wohnung von A bis G klassifiziert und nunmehr die Möglichkeit, sie zu vermieten, bedingt
- Der Nachweis über das Risiko einer Bleiexposition (CREP), der für Wohnungen, die vor 1949 gebaut wurden, verpflichtend ist
- Der Zustand der natürlichen, bergbaulichen und technologischen Risiken, wenn sich die Immobilie in einem betroffenen Gebiet befindet
- Der Zustand der elektrischen und gasbetriebenen Inneninstallation, wenn diese Anlagen älter als 15 Jahre sind
Der Vermieter kann nicht beliebige Dokumente im Bewerbungsunterlagen verlangen. Die Liste der vom Mieter geforderten Nachweise ist durch Verordnung geregelt, und jede Anforderung außerhalb dieser Liste (Kontoauszug, Bescheinigung des vorherigen Arbeitgebers) stellt eine illegale Praxis dar.
Pflichten des Mieters
Der Mieter muss die Miete und die Nebenkosten zu den vereinbarten Bedingungen zahlen, die Wohnung friedlich nutzen und für Schäden aufkommen, die während der Mietzeit entstanden sind. Er muss auch eine Hausratversicherung abschließen, die die Mietrisiken abdeckt, und dem Vermieter jedes Jahr eine Bescheinigung vorlegen, wenn dieser dies verlangt.
Das Übergabeprotokoll bei Einzug und Auszug ist das zentrale Dokument im Streitfall über Reparaturen. Ein schlampiges oder fehlendes Protokoll kehrt sich fast immer gegen den Vermieter, da das Gesetz dann davon ausgeht, dass die Wohnung in gutem Zustand übergeben wurde.
Schutz von schutzbedürftigen Mietern bei einer Kündigung
Das Recht auf Wohnen endet nicht mit der Unterzeichnung des Mietvertrags. Wenn ein Vermieter seine Immobilie zurücknehmen möchte, profitieren bestimmte Mieter von verstärkten Schutzmaßnahmen, die seine Handlungsspielräume erheblich einschränken.
Ein Mieter mit Behinderung kann nicht ohne ein Angebot für eine alternative Unterkunft gekündigt werden, wenn sein Einkommen unter einer bestimmten Grenze liegt. Der Vermieter muss dann eine geeignete Lösung anbieten, unter vergleichbaren Bedingungen hinsichtlich Lage und Preis. Diese Verpflichtung gilt auch für ältere Mieter unter bestimmten Einkommensbedingungen.
In der Praxis muss ein Eigentümer, der eine Immobilie kauft, die von einem schutzbedürftigen Mieter bewohnt wird, diese Einschränkung in seine Berechnungen einbeziehen. Die Kündigung zur Rücknahme oder zum Verkauf wird zu einem langwierigen Verfahren, das manchmal über mehrere Jahre blockiert wird, wenn keine akzeptable Lösung für eine Umsiedlung gefunden wird.
Vermietungsmanagement und Besteuerung: unmöbliert oder möbliert
Die Wahl zwischen unmöblierter und möblierter Vermietung beschränkt sich nicht auf die Möbel. Sie bestimmt das anwendbare Steuersystem, die Dauer des Mietvertrags und die Kündigungsbedingungen.
Bei unmöblierter Vermietung beträgt die Mietdauer mindestens drei Jahre (sechs Jahre, wenn der Vermieter eine juristische Person ist). Die Einnahmen werden als Einkünfte aus Vermietung erklärt. Bei möblierter Vermietung beträgt die Mietdauer ein Jahr (neun Monate für einen Studenten), und die Einnahmen unterliegen den gewerblichen Einkünften (BIC), mit einem vorteilhafteren Pauschalabzug unter dem Mikro-BIC-Regime.
Das tägliche Management, ob direkt vom Eigentümer oder an einen Fachmann delegiert, umfasst die Überwachung der Mietquittungen, die jährliche Abrechnung der Nebenkosten und die Anpassung der Miete gemäß dem IRL. Die Abrechnung der Nebenkosten muss einmal im Jahr erfolgen, mit einer detaillierten Abrechnung, die dem Mieter übermittelt wird. Jede Verzögerung setzt den Vermieter dem Risiko von schwer zu lösenden Streitigkeiten aus.
- Jedes Jahr überprüfen, dass die angepasste Miete die in angespannten Märkten geltende Obergrenze nicht überschreitet
- Die Nachweise über die Nebenkosten mindestens drei Jahre nach der Abrechnung aufbewahren
- Die Instandhaltungsarbeiten im Voraus planen, um zu vermeiden, dass die Wohnung beim nächsten DPE in die Kategorie F oder G eingestuft wird
Der regulatorische Rahmen der Immobilienvermietung wird schrittweise strenger, mit zunehmend strengen energetischen Anforderungen und erweiterten Mieterschutzmaßnahmen. Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten regelmäßig die für ihre Situation geltenden Regeln überprüfen, da ein heute unterzeichneter Mietvertrag in fünf Jahren nicht denselben Einschränkungen unterliegt.