Bei möblierten Mietverhältnissen muss der Vermieter eine Wohnung in gutem Zustand und funktionsfähig bereitstellen. Der Kühlschrank gehört zu den obligatorischen Geräten, die im Dekret vom 31. Juli 2015 aufgeführt sind. Wenn er ausfällt, führt die Frage nach dem Ersatz oder der Reparatur regelmäßig zu Konflikten zwischen Mietern und Vermietern, da es an klaren Regeln mangelt, die bereits bei der Unterzeichnung des Mietvertrags festgelegt wurden.
Abnutzungstabelle und Elektrogeräte: der Rahmen, den Mietverträge oft ignorieren
Die meisten Streitigkeiten rund um einen defekten Kühlschrank in einer möblierten Wohnung entstehen aus Unklarheiten über den tatsächlichen Zustand des Geräts zum Zeitpunkt des Einzugs. Das Übergabeprotokoll erwähnt in der Regel die Anwesenheit des Kühlschranks, manchmal die Marke, selten das Alter oder den detaillierten Funktionszustand.
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Die Abnutzungstabellen, die von Berufsverbänden verbreitet und manchmal den Mietverträgen beigefügt werden, ermöglichen es, eine theoretische Lebensdauer für jedes Gerät festzulegen. Ein Kühlschrank, dessen konventionelle Lebensdauer überschritten ist, muss vom Vermieter ersetzt werden, ohne dass eine Diskussion über ein Verschulden des Mieters möglich ist.
Diese Tabellen sind jedoch freiwillig. Ihre Abwesenheit im Vertrag lässt Raum für unterschiedliche Interpretationen. Ein Vermieter kann der Ansicht sein, dass das Gerät noch mehrere Jahre funktionsfähig war, während der Mieter einen Ausfall aufgrund normaler Abnutzung feststellt.
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Eine Abnutzungstabelle bereits bei der Unterzeichnung des Mietvertrags beizufügen, in der die vollständige Liste der bereitgestellten Elektrogeräte mit Kaufdatum oder Altersabschätzung integriert ist, reduziert solche Meinungsverschiedenheiten. Es handelt sich um ein einfach zu erstellendes Dokument, und seine Abwesenheit ist die häufigste Ursache für Konflikte im Falle eines Ausfalls.
Ersetzungspflicht des Kühlschranks: was das Gesetz von 1989 sagt
Der Vermieter ist verpflichtet, eine anständige Wohnung bereitzustellen und die im Mietvertrag genannten Geräte in funktionsfähigem Zustand zu halten. Diese Verpflichtung ergibt sich aus dem Gesetz vom 6. Juli 1989. Bei möblierten Wohnungen präzisiert das Dekret von 2015 die Mindestliste der Möbel und Geräte, zu denen auch der Kühlschrank gehört.
Reparatur oder Ersatz: die Grenze zwischen laufender Wartung und Abnutzung
Die laufende Wartung (Reinigung der Dichtungen, Abtauen, Austausch einer Glühbirne) liegt in der Verantwortung des Mieters. Im Gegensatz dazu fällt jede Störung, die auf normale Abnutzung oder einen technischen Defekt zurückzuführen ist, in den Verantwortungsbereich des Vermieters.
Die Unterscheidung basiert auf der Art des Ausfalls:
- Ein Kompressor, der nach mehreren Jahren normaler Nutzung ausfällt, gilt als Abnutzung, die dem Eigentümer zuzurechnen ist.
- Ein Thermostat, das durch unsachgemäße Handhabung des Mieters beschädigt wurde, zieht die Verantwortung des Mieters nach sich.
- Ein Gerät, das seit dem Einzug nie richtig funktioniert hat, stellt einen Mangel an vertragsgemäßer Lieferung dar.
Einige Mietverträge enthalten Klauseln, die die Verantwortung für den Austausch der Elektrogeräte auf den Mieter übertragen. Diese Klauseln sind in großem Maße nicht durchsetzbar gegenüber dem Mieter, wenn sie der gesetzlichen Verpflichtung zur Bereitstellung einer anständigen und in gutem Zustand befindlichen Wohnung widersprechen. Dennoch erscheinen sie in vielen Standardverträgen und führen zu Streitigkeiten.
Die Störung dokumentieren, um Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter zu vermeiden
Ein Ausfall tritt selten zum richtigen Zeitpunkt auf. Der Mieter meldet das Problem telefonisch oder per Nachricht, der Vermieter zögert zu reagieren, und die Situation eskaliert zu einem Konflikt über die finanzielle Übernahme.
Die richtigen Reflexe auf Seiten des Mieters
Den Ausfall schriftlich (per E-Mail oder Einschreiben) melden, die Symptome beschreiben und Fotos beifügen. Wenn ein Techniker kommt, die Rechnung oder den Kostenvoranschlag aufbewahren, auch wenn die Reparatur sich als unmöglich herausstellt. Dieses Dokument beweist die Art des Ausfalls und unterscheidet zwischen Abnutzung und unsachgemäßer Nutzung.
Die richtigen Reflexe auf Seiten des Vermieters
Schriftlich innerhalb eines angemessenen Zeitrahmens antworten. Einen Reparateur seiner Wahl hinzuziehen, um eine objektive Diagnose zu erhalten. Wenn der Austausch notwendig ist, die Rechnung für das neue Gerät aufbewahren, um den Beginn eines neuen Abnutzungszeitraums für das nächste Auszugsprotokoll festzulegen.
Idealerweise sollte bereits im Mietvertrag eine Klausel vorgesehen werden, die das Verfahren zur Meldung (Frist, schriftliche Form, Intervention eines Fachmanns) und die Modalitäten der Kostenübernahme je nach Ursache des Ausfalls beschreibt. Eine solche vertragliche Klausel ist im Gegensatz zu denjenigen, die die Verantwortung auf den Mieter übertragen, vollkommen rechtmäßig.
Hausratversicherung und Ausfall von Elektrogeräten: eine unbekannte Verbindung
Die Frage “wer bezahlt das Gerät?” verdeckt oft einen zweiten Aspekt: die Versicherungsleistungen. Auf der Seite des Mieters kann eine Mehrgefahren-Hausratversicherung Schäden abdecken, die durch den Ausfall verursacht werden (Wasserschaden durch ein Leck im Kühlschrank, Verderb von Lebensmitteln). Auf der Seite des Vermieters kann eine Versicherung für nicht selbstnutzende Eigentümer eine Garantie für die bereitgestellten Möbel beinhalten.
In der Praxis decken nur wenige Versicherungsverträge den Austausch eines abgenutzten Geräts. Sie greifen hauptsächlich bei den Folgen des Ausfalls (Schaden, Folgeschäden). Die Überprüfung der Garantien vor der Unterzeichnung des Mietvertrags und das Beifügen einer Zusammenfassung der jeweiligen Deckungen zum Vertrag ermöglicht es, die finanzielle Aufteilung im Falle eines Problems im Voraus zu klären.
Der Mieter, der einen echten Schaden erleidet (Lebensmittelverlust, Unmöglichkeit, Medikamente kühl zu lagern), kann auch die Verantwortung des Vermieters in Anspruch nehmen, wenn dieser nach der Meldung nicht innerhalb eines angemessenen Zeitrahmens einen Austausch vorgenommen hat. Diese Entschädigungsdimension geht über die bloßen Kosten des Geräts hinaus und rechtfertigt eine sorgfältige Dokumentation jedes Austauschs.
Ein gut formulierter möblierter Mietvertrag behandelt den Ausfall von Elektrogeräten als vorhersehbares Szenario, nicht als Überraschung. Abnutzungstabelle beigefügt, detailliertes Übergabeprotokoll mit Alter der Geräte, Klausel über das Verfahren im Falle eines Ausfalls, gegenseitige Überprüfung der Versicherungen: Diese vier Elemente, die bereits bei der Unterzeichnung zusammengeführt werden, verwandeln ein wiederkehrendes Konfliktthema in eine einfache administrative Formalität.